DPE aux Les Badernes à Cahors : bâti ancien, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique des Badernes repose sur 1 751 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, au sein d’un échantillon de 6 135 DPE pour Cahors. Ces données permettent de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier, de situer leurs résultats par rapport aux indicateurs de la commune et de dégager des points de vigilance pour un projet immobilier. Elles ne constituent toutefois pas une description individualisée de chaque bien proposé à la vente ou à la location. Le profil qui se dessine associe une forte présence du bâti ancien, une prédominance des appartements et une consommation médiane supérieure à celle de la ville. L’analyse demande donc de distinguer les caractéristiques du quartier des résultats propres au logement concerné.

Un bâti largement antérieur à 1948 et surtout collectif

La période de construction dominante aux Badernes est celle d’avant 1948 : elle représente 72,6 % des diagnostics du quartier. La part des logements construits avant 1975 atteint 92,9 %, ce qui confirme le poids du parc ancien dans l’échantillon. À l’échelle de Cahors, la proportion de bâti antérieur à 1948 est de 31,2 %. Les Badernes se distinguent donc nettement sur ce critère. Les maisons individuelles ne représentent que 11,8 % des logements diagnostiqués, le reste étant constitué d’appartements. Cette structure doit guider la lecture du dossier : les résultats concernent avant tout des logements collectifs anciens, sans renseigner pour autant sur les matériaux, les équipements ou les éventuelles rénovations de chaque immeuble.

• Ancienneté : les 72,6 % de diagnostics portant sur des constructions d’avant 1948 décrivent une caractéristique majeure du quartier, mais ne suffisent pas à attribuer une étiquette énergétique à un logement particulier.
• Type de logement : avec seulement 11,8 % de maisons individuelles, les observations concernent principalement des appartements. Il convient de garder cette composition en tête lors d’une comparaison avec un bien précis.
• Surface : la médiane est de 51 m² aux Badernes, contre 66 m² à Cahors. Les logements diagnostiqués présentent donc une surface médiane plus petite que dans l’ensemble de l’échantillon communal.

L’étiquette D domine les 1 751 diagnostics analysés

La répartition des DPE fait apparaître une prédominance de la classe D, avec 733 diagnostics. La classe C suit avec 476 diagnostics, devant la classe E qui en compte 354. Aux extrémités de la distribution, les classes A et B regroupent respectivement 7 et 35 diagnostics, tandis que les classes F et G en réunissent 103 et 43. Le quartier ne présente donc pas un profil énergétique uniforme : le bâti ancien y coexiste avec des résultats variés. L’importance de la classe D ne doit pas masquer la présence de logements moins bien classés, ni conduire à considérer qu’un appartement ancien relève nécessairement des classes F ou G. Pour un bien donné, seule sa propre évaluation permet de connaître son classement.

Une part de passoires de 8,3 %, contre 6,0 % à Cahors

Les logements classés F ou G sont au nombre de 146 aux Badernes, soit 8,3 % de l’échantillon du quartier, contre 6,0 % pour la ville entière. Cette proportion plus élevée constitue un point de vigilance, mais elle ne résume pas à elle seule la situation énergétique locale. La consommation médiane atteint également 206 kWh/m²/an, contre 176 kWh/m²/an à Cahors. Ces indicateurs placent le quartier au-dessus de la référence communale pour la consommation médiane comme pour la fréquence des passoires énergétiques. Ils s’inscrivent dans un contexte de bâti beaucoup plus ancien, sans que les données fournies permettent de mesurer le rôle respectif de l’âge, des équipements, de l’isolation ou d’éventuels travaux.

• Passoires énergétiques : 146 logements sont classés F ou G. Leur part de 8,3 % dépasse celle de Cahors, mais ne permet pas de présumer du classement d’un logement non examiné.
• Consommation médiane : les 206 kWh/m²/an du quartier se comparent aux 176 kWh/m²/an de la ville. Cet indicateur rapporté à la surface doit être distingué du coût énergétique annuel estimé.
• Ancienneté du parc : la part d’avant 1948 atteint 72,6 % aux Badernes et 31,2 % à Cahors. Cette différence décrit le contexte immobilier, sans démontrer à elle seule une cause de mauvaise performance.

Un coût médian de 1 086 € à lire avec la surface

Le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 1 086 € aux Badernes, contre 1 116 € à Cahors. Il est donc inférieur à la référence communale, alors même que la consommation médiane par mètre carré est supérieure. Ces deux observations ne sont pas contradictoires : le coût annuel et la consommation rapportée à la surface ne décrivent pas la même chose. La surface médiane est par ailleurs de 51 m² dans le quartier, contre 66 m² dans la ville. Cette différence invite à ne pas interpréter le coût médian plus faible comme la preuve d’une meilleure performance. Les médianes restent des indicateurs distincts ; les données ne permettent pas d’attribuer précisément l’écart de coût à la seule surface.

Vendre ou louer dans un quartier où la classe D prédomine

Pour vendre aux Badernes, ces résultats servent d’abord à situer le logement dans son environnement, sans remplacer l’examen de son DPE. Un bien classé D peut être rapproché de la catégorie la plus représentée, avec 733 diagnostics, mais cela ne permet pas d’en déduire sa valeur. Pour louer, la consommation et le coût estimé du logement constituent des éléments utiles à examiner avec sa surface et son classement. La présence de 146 logements F ou G justifie une attention particulière aux dossiers correspondants, sans généraliser leur situation au quartier entier. Les faits disponibles ne permettent ni de déterminer les conditions juridiques de location d’un bien précis, ni de chiffrer des travaux ou leur effet sur une transaction.